بند دوم: انطباق افراز منافع با نهادهای حقوقی مشابه
با عنایت به تشریح سه نهاد حقوقی مالکیت زمانی به عبارتی بیع زمان (تایم شر) و اجاره و استیجار مال مشاع و افراز منافع و تشابهی که این سه نهاد حقوقی با همدیگر دارند و نقاط تمایزی که در فواصل مباحث مطرح گردید. اختصاراً هر یک از آن ها را نیز در چند سطر توضیح میدهیم.
مالکیت زمانی، تایم شر و به عبارتی بیع زمانی به سهم زمانی یا مشارکت زمانی گفته می شود و در اصطلاح به شیوه خاص استفاده و انتفاع از ملک اطلاق می شود که بر طبق آن، مالکان به صورت زمانبندی شده حق استفاده از ملک را دارند.[۱۰۲]در این قرارداد، مالکیت یک عین معین به صورت زمانبندی شده و در مقابل عوض به چند نفر منتقل می شود مشخصه اصلی این قرارداد، انتقال مالکیت از مالک به دیگری است لذا باید آن را در گروه قراردادهای تملیکی قرار داد. در این قرارداد، عین به دیگری تملیک می شود و منافع به تبع عین انتقال مییابد لذا در جهت زمانبندی شده و مدتدار بودن به اجاره شباهت دارد اما در تملیک، باعث تمایز آن از اجاره شده است.
در این قرارداد عین به چند نفر منتقل می شود اما نه به صورتی که همه آن ها همزمان مالک باشند بلکه هر زمان یک نفر مالک آن قسمت مال می شود و این نقطه تمایز با بیع مشاع می‌باشد.اما همان طور که بحث شده در اجاره مال مشاع، عقد اجاره از جهت ارتباط مالکین مشاعی متعدد با ملک واحد است یعنی چند نفر مالک یک ملک هستند و آن را به دیگر اجاره می دهند اما استیجار مال مشاع عقد اجاره از جهت ارتباط مستأجرین متعدد با ملک واحد است. مثل اینکه مالک ملک خود را به چندین نفر مستأجر اجاره دهند که همه مستأجرین مالک منافع ملک میباشند.
در اینجا مالکان مشاع برای تقسیم منافع مشترک خود ازدوطریق می توانند استفاده کنند:
۱- تقسیم به اجزاء ۲- تقسیم به زمان انتفاع[۱۰۳]
هر دو شیوه در عرف معمول رواج دارد مثلاً تقسیم منافع مزارع و باغها به صورت تقسیم به اجزاء صورت میگیرد و تقسیم منافع قنات‌ها و شهرها به صورت تقسیم به زمان انجام می شود که به این تقسیم در اصطلاح فقهاء «مهایات» گفته می شود.[۱۰۴]
یکی دیگر از راه های تقسیم مال مشاع و مشترک که به عنوان سادهترین و طبیعیترین راه تقسیم مال مشاع می‌باشد، تقسیم از طریق «افراز» است.گفتیم افراز تنها در اموال قابل تقسیم متصور بوده واگر غیر قابل تقسیم باشد ،تقویم و بهای آن تقسیم میگردد[۱۰۵] و بحث کردیم که در اموال مشاع غیرقابل تقسیم، راه حل دیگری جز فروش و تقسیم ثمن وجود دارد و آن اینکه مالکیت مشاع شرکای به چند مالکیت در طول زمان یا استفاده از منافع آن صورت میگیرد.مثلاً چنانچه چهار نفر مالک خانهای باشند و چنانچه مالکان نتوانند از راه تعدیل- خانه را به چهار قسمت مساوی تقسیم کنند. راهحلی که در این نوشتار پیشنهاد شد، افراز منافع آن مال است به این صورت که مالکیت مشاع آنان در یک دوره مشخص زمانی، افراز و تقطیع گردد.[۱۰۶]
۱-افراز منافع و حق انتفاع:
برخی معتقدند: اگر بخواهیم در فقه امامیه و حقوق ایران به دنبال نهادی شبیه نهاد «تایم شر» باشیم به نظر میرسد، بهترین نهاد، نهاد حق انتفاع به معنای عام باشد، که شامل حق انتفاع به معنای خاص و وقف نیز می شود شاید نهاد وقف بهترین مورد برای تقریب ذهن به این مطلب باشد[۱۰۷].
اما باید به این نکته اشاره کنیم که واگذاری موقت منافع یک عینی به صورت تملیک منافع و یا به صورت واگذاری «حق انتفاع» بدون تردید، صحیح و نافذ می‌باشد، اما در فرض مورد بحث، عین مال به صورت زمانبندی شده به «مالکیت» چند نفر در می آید گر چه منافع آن نیز تابع عین، مورد تملیک قرار میگیرد[۱۰۸].و در قانون مدنی در قالب حق انتفاع عمری ، رقبی و حبس مطلق از آن نام برده است.
اما انطباق تایم شر با افراز منافع؛ در تایم شر عین و منافع مال به صورت زمانبندی شده در مالکیت دو یا چند نفر قرار میگیرد اما در افراز منافع، عین مال در مالکیت یک و یا چند نفر می‌باشد و لیکن منافع آن به صورت مفروزی در مالکیت یکی از شرکای یا شخص ثالث قرار میگیرد.
واگذاری موقت منافع یک عین به صورت تملیک منافع یا حق انتفاع به صورت عمری یا رقبی یا حبس مطلق- در فقه و حقوق پذیرفته شده و عقد و قرارداد آن صحیح و نافذ است. اما در این نوع واگذاری مالک به منتفع اجازه استفاده از مورد عین خود را بر مدت موقت، عمری و رقبی … میدهد و منتفع مالک عین و منافع به صورت موقت یا دائم نمیگردد، و عین و منافع در مالکیت مالک می‌باشد. و منتفع صرفا در مدت معین یا مدت عمر و یا حتی بدون مدت از منافع ملک استفاده می کند. اما در افراز منافع، فرضیهای است معمول که منافع ملک به صورت در مالکیت متصرف (یکی از شرکای یا شخص ثالث )قرار میگیرد و عین مال در مالکیت مشاعی تمامی شرکای می‌باشد. موضوع افراز منافع به مثابه افراز اعیان است که در اعیان یکی از شرکای خواهان جداکردن سهم مشاعی خود از بین سایر شرکای می‌باشد در حالی که سایر شرکای نیز حاضر به این انفکاک نمی باشد قانون‌گذار در قانون و آئین نامه افراز املاک مشاع، راهکاری را جهت مفروز نمودن سهم آن شریک قرار داده و انجام عملیات افراز را در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع مال غیرمنقول قرار داده است، که پس از انجام مقررات قانونی سهم شریک «عین و منافع» مفروز و در تصرف مالک مشاعی قرار میگیرد و در صورت غیرقابل افراز از طریق مرجع قضایی حکم بر دستور فروش صادر میگردد.
اما در افراز منافع، فرضیهای است که یکی از شرکای قسمتی از ملک یا یکی از املاک را مفروز التصرف است. سایر شرکای نیز در مورد مالکیت مشاعی خود نسبت به مورد تصرفی ادعایی ندارند یا خود اقدام به واگذاری منافع یکی از املاک یا قسمتی از ملک به یکی از شرکای مینمایند، بدون آنکه نسبت به عین آن اقدام به افراز نمایند.لذا می توان گفت که افراز منافع مشابه حق انتفاع با قید مدت معین می‌باشد و صرفا در مالکیت عین وجه تمایز آن می‌باشد.
افراز منافع را در دو حالت ذیل می‌توان اجرا نمود.
الف- شخصی اعم از حقیقی یا حقوقی اقدام به احداث واحدهای مسکونی در چند نقطه کشور می نماید. آن شخص مالک منافع می‌باشد و همان طور که بیان گردید منافع از عین قابلیت انفکاک ندارد، مگر از لحاظ حقوقی که مالک، منافع عین را در مدت معین به شخص یا اشخاصی اجاره میدهد و مستأجر مالک منافع در مدت معین میگردد و مالک می تواند عین را و مستأجر منافع را به دیگری منتقل نماید مگر در عقد سلب انتقال جهت مستأجر شرط شده باشد.اما در حق انتفاع، مالک اجاره انتفاع و استفاده از عین را در مدت عمر (عمری) یا مدت معین(رقبی) یا بدون مدت (حبس مطلق) به منتفع میدهدو او صرفاً اجازه انتفاع از منافع عین را داشته و مالکیتی نسبت به عین و منافع ندارد و حق انتقال و واگذاری منافع را به غیر ندارد اما مالک می تواند عین و منافع به دیگر منتقل نماید[۱۰۹].
