گفتار اول : زمان وجود عیب…………………………………………………………………………………………………..
۷۲
گفتار دوم : مخفی بودن عیب………………………………………………………………………………………………..
۷۴
گفتار سوم : نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع……………………………………………………………………….
۷۵
گفتار چهارم : فوریت خیار فسخ…………………………………………………………………………………………….
۷۶
گفتار پنجم : آثار ناشی از وجود عیب در اجاره و نکاح………………………………………………………………..
۷۷
بند اول : ثبوت حق فسخ……………………………………………………………………………………………………..
۷۷
بند دوم : عدم ثبوت ارش………………………………………………………………………………………………………
۷۸
گفتار ششم : اثر فسخ در عقد اجاره و نکاح…………………………………………………………………………….
۸۰
گفتار هفتم : قابلیت اسقاط حق فسخ…………………………………………………………………………………….
۸۱
مبحث دوم : وجوه افتراق خیار عیب در اجاره و نکاح………………………………………….
۸۳
گفتار اول : تفاوت در نوع عیب………………………………………………………………………………………………
۸۳
گفتار دوم : تفاوت در طرفین دارای حق فسخ…………………………………………………………………………
۸۴
گفتار سوم : تفاوت در قابلیت انتقال حق فسخ………………………………………………………………………..
۸۵
گفتار چهارم :تفاوت دررفع عیب……………………………………………………………………………………………
۸۶
گفتار پنجم : تاثیر عیب موجب سلب منفعت در اجاره و نکاح…………………………………………………..
۸۷
نتیجه و پیشنهادات: ………………………………………………………………………………………………
۹۰
فهرست منابع: …………………………………………………………………………………………………………….
۹۳
مقدمه
به موجب قاعده لزوم و عمومات (اوفوا بالعقود) و (المومنون عند شروطهم)، هر عقدیکه با رعایت شرایط و مواد قانونی منعقد گردد، بین طرفین آن، همچنین قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع میباشد و هیچ کدام نمیتوانند از تعهدات خود عدول نمایند، اما در پارهای از موارد قانونگذار در صورت وجود عوامل و شرایطی خاص، به یکی از متعاملین یا هر دوی آنها اجازه میدهد که بتوانند به صورت یکجانبه عقد منعقده را فسخ نمایند. از موجبات قانونی انحلال عقد، فسخ ارادی آن به جهت خیار است که از نظر فقها به« ملک فسخ عقد» تعبیر شده است. خیار عیب،یکی از خیارات نامبرده شده در مادهی ۳۹۶ قانون مدنی است.
خانواده، اساسی ترین هسته هر جامعهای را تشکیل میدهد و مقصود از آن، استقرار و بقای نسل بشری در خلال رابطه مقدس است. طرفداران تساوی حقوق زن و مرد در تلاشند همانطور که زن و مرد، در ایجاد علقه زوجیت، از حقوق یکسانی برخوردارند و آن را با تراضی و توافق منعقد میسازند در حین انحلال این رابطه نیز چنین باشد. فسخ یکی از اسباب انحلال است، ایقاعی است که با اراده یکجانبه زن یا شوهر صورت میگیرد. در واقع، فسخ اختیاری است که در موارد معینی طبق قانون به یکی از طرفین عقد داده شده است که به موجب آن، میتواند عقد را بر هم بزند و ادامه وجود عقد و آثار آن را از زمان فسخ متوقف نماید. قانونگذار در صورت وجود برخی از عیوب در یکی از زوجین، به دیگری حق فسخ میدهد. با عنایت به موارد مصرح قانون مدنی، زن و مرد در این زمینه از موقعیت یکسانی برخوردار نیستند و با اینکه پارهای از بیماریها میتواند از عیوب مشترک آنها باشد، قانونگذار ایران، چنین تصوری نداشته است.
قانون مدنی در مواد ۴۷۸ الی ۴۸۰، احکام اجاره را با فرض وجوب عیب حین العقد و یا حدوث آن بعد از عقد و قبل از قبض و بعد از آن بیان کرده است. عقد اجاره نیز از نظر قوانین حاکم بر آن، دارای ویژگی خاص است و در ادوار مختلف، قوانین متعدد در مورد اجاره تصویب شده است. یکی از این قوانین، قانون مدنی است که مبانی اجاره را با استحکام مطرح کرده به نحوی که تغییر و تحولات پس از آن، بر مقررات قانون مدنی تأثیر نداشته است. قوانین و مقررات بعدی، برخی احکام را به عقد اجاره اضافه کردهاند، این قوانین عبارت است از : قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سالهای ۱۳۷۶و ۱۳۶۲و۱۳۵۶٫
عیب عبارت است از نقصان یا زیادتی در مال به طوریکه نقیصه یا زیاده معمولاً در سایر مصادیق آن مال وجود نداشته باشد (نوین و دیگران، ۱۳۷۷: ۶۹).قانون مدنی در مواد ۴۷۸ به بعداز خیار عیب در عقد اجاره و در مواد ۱۱۲۱ به بعد از خیار عیب در عقد نکاح بحث کرده و از ۱۰ عیب یاد میکند. خیار عیب،هم در اجاره و هم در نکاح اتفاق میافتد. از جهاتی این دو خیار شبیه هم هستند از جمله اینکه هر دو عقد مزبور میبایست صحیحاً واقع شوند تا بتوانند مشمول احکام خیار عیب قرار گیرند چرا که خیار عیب در عقود باطل راه ندارد. در هر دو عقد خیار عیب پس از علم به وجود عیب و فوریت اعمال آن، فوری است. در هر دو عقد، خیارقابلیت اسقاط در ضمن عقد و با تراضی طرفین را دارد.در هر دو عقد،باید قائل شد عیبی میتواند منجر به حق فسخ شود که برای طرف دیگر پوشیده باشد یعنییکی از طرفین از وجود آن مطلع نبوده باشد.
