ممکن است بخشی از ثمن معامله به صورت وام به خریدار داده شده باشد که خریدار موظف است اقساط وام را در مواعد مقرر پرداخت نماید .
در این نوع قراردادها، به طور معمول، ضمانت اجرای عدم پرداخت حتی یک قسط از ثمن معامله را قید می‌کنند به این صورت که در صورتی که خریدار در پرداخت هر یک از اقساط ثمن تأخیر نماید، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ نموده و پس از تأمین کلیه هزینه ها و خسارات وارده به شرکت و کسر درصدی از کل پرداختی، بقیه مبلغ دریافت شده را ظرف مدت معینی به خریدار پرداخت نماید .
خریدار نیز مکلف است بلافاصله پس از وقوع تخلف از تعهدات، چنانچه آپارتمان را تحویل گرفته باشد، تخلیه و به فروشنده تحویل نماید.
همان طوری که گفته شد تعهدی که فروشنده نسبت به ساختن و تحویل دادن آپارتمان به گردن دارد « تعهد به نتیجه» است : یعنی ، فروشنده در صورتی به عهد خود وفا کرده‌است که نتیجه مطلوب در قرارداد را به دست آورد وگرنه، مسئول عهدشکنی خویش است .
همچنین زمانی از این مسئولیت می‌دهد، که ثابت کند قوه قاهره خارجی مانع کار او بوده است. انجام دادن هر کاری مستلزم تلاش و مبارزه با موانع مختلف اجتماعی و اقتصادی است. بخش مهمی از دشواری‌ها قابل پیش‌بینی است .
به عنوان مثال فروشنده می‌داند مزد کارگر و بهای مصالح ساختمانی رو به فزونی است؛ احتمال دارد در پاره‌ای محاسبه‌ها اشتباه کند و در اجرای طرح به تکلف افتد. لذا فروشنده محتاط می‌تواند در قرارداد خود با خریداران وسیله‌ای برای جبران این زیان احتمالی پیش‌بینی کند و اگر نسبت به آن بی‌اعتنا باشد، خود کرده را تدبیر نیست.
اما گاهی اوقات حوادثی رخ می‌دهد که دور از انتظار و بیرون از پیش‌بینی‌های متعارف است و تمام محاسبه‌ها را برهم می‌زند؛ تعادل قراردادی از دست می‌رود و فروشنده به حرج می‌افتد و در نتیجه اجرای قرارداد دشوار می‌شود.
به منظور حل این مشکل در قراردادهای پیش فروش به طور معمول شرطی برای تعدیل ثمن معامله و در نتیجه افزایش قیمت مورد معامله قید می‌کنند به این صورت که « در صورت افزایش قیمت مصالح و یا دستمزد، فروشنده می‌تواند به میزان بیست درصد ثمن مورد معامله را از این بابت خریدار دریافت نماید » و لذا خریدار مکلف به پرداخت بهای اعلام شده از طرف فروشنده می‌باشد .
بند دوم: تحویل گرفتن آپارتمان
بعد از اتمام عملیات ساخت و تکمیل پروژه و زمانی که واحد فروخته شده آماده بهره برداری و انتفاع گردید، شرکت سازنده یا فروشنده متعهد است در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان مورد معامله اقدام نماید .
بدین منظور فروشنده مراتب را به خریدار اعلام می‌کند و از وی دعوت می‌کند تا در موعد مقرر آپارتمان را تحویل بگیرد. خریدار متعهد است در موعد مقرر در محل تعیین شده حضور یافته و پس از تنظیم صورت مجلس، آپارتمان را با دریافت کلید آن تحویل بگیرد .
ضمانت اجرای عدم مراجعه به موقع خریدار برای تحویل آپارتمان معمولاً به این صورت در قراردادها ذکر می‌شود که : « زمان تحویل کتباً به خریدار اعلام می‌شود و در صورتی که خریدار ظرف مدت … روز جهت تحویل آپارتمان به فروشنده مراجعه نکند متعهد پرداخت کلیه هزینه های مربوط به مالیات و عوارض قانونی و هزینه های نگهداری از تاریخ اعلام آماده بودن تحویل، می‌باشد » .
برخی از شرکت‌های سازنده و فروشندگان حتی از این هم فراتر رفته و ضمانت اجرای شدیدتری همچون فسخ قرارداد یا پرداخت مبالغی به عنوان خسارت برای عدم مراجعه به موقع خریدار برای تحویل پیش‌بینی می‌کنند.
بند سوم: حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی
پس از آنکه فروشنده مقدمات و تشریفات مقرر قانونی برای تنظیم سند را فراهم نمود، به خریدار اعلام می‌کند که در تاریخ معین در دفترخانه اسناد رسمی شماره … حضور یابد .
خریدار در این موقع متعهد است به عنوان یکی از طرفین اصلی قرارداد، در دفترخانه حضور یافته و زمینه انتقال سند رسمی به نام خود را فراهم نماید. همچنین هزینه تنظیم سند انتقال قطعی بالمناصفه بر عهده طرفین است .
گفتار سوم: پیش‌فروش آپارتمان در رویه محاکم ایران
با توجه به گسترش روزافزون قراردادهای پیش‌فروش و اختلافات در نتایج و آثار و اعتبار این قراردادها موارد متعددی از این اختلافات در محاکم تالی و عالی مطرح و منجر به صدور آرای گردیده که توجه درونی آرای مقید به نظر می‌رسد. این گفتار را در دو قسمت زیر تقسیم نموده‌ایم:
الف: نمونه آرای محاکم
ب: نقد اجمالی آرای
بند اول: نمونه آرای محاکم
۱- پرونده کلاسه ۶۹/۱۶۱ – دادنامه ۲۹۳ شعبه ۲۴ حقوقی ۱ تهران
«خلاصه ادعای آقای … علیه … آن است که با پرداخت مبلغ ۳۰۰ هزار ریال به عنوان پیش‌پرداخت در قرعه‌کشی واگذاری مسکن اعلام شده از سوی خوانده شرکت نموده و برابر فهرست منتشره در روزنامه اطلاعات نام وی در ردیف حائزین شرایط و بر برندگان مسکن درج گردیده و پس از گذشت چند ماه برای انجام مابقی تشریفات واگذاری مسکن مراجعه نموده که با پاسخ منفی مسئولین مواجه گردیده و خوانده با تقدیم لایحه‌ای اعلام داشته تا قبل از انعقاد قرارداد مسئولیتی برای شرکت در قبال افرادی که نام آن ها از طریق قرعه‌کشی اعلام گردیده و برای آگاهی از شرایط انعقاد قرارداد احتمالاً دعوت شده‌اند به وجود نمی‌آید» علی‌هذا واگذاری و انعقاد قرارداد به شرکت خوانده مراجعه نداشته اصولاً صرف اعلام نام وی در فهرست افراد واجد شرایط برای واگذاری و انعقاد قرارداد برای شرکت خوانده مسئولیتی در قبال خواهان به وجود نمی‌آورد.
۲- پرونده کلاسه ۱۳/۵۳۷ شعبه ۵ عمومی تهران دادنامه شماره ۸۶۶
رأی دادگاه
«…]وکیل خواهان اظهار داشته:] تعهد شرکت به ساختمان آپارتمان و فروش آن در آتلیه نوعی عقد معلق بوده و موجب خروج موضوع از شمول مقررات مواد ۳۶۲ و ۳۳۸ ق.م است: [عقد مشمول تعریف بیع نبوده و آثار عقد بیع را ندارد] و تا انجام معامله بیعی تحقق نیافته [دادگاه در ادامه در پاسخ به این استدلال در رأی خود آورده:..] دعوی معلق این‌گونه قراردادها از نظر تحلیل حقوقی قرارداد الحاقی نامیده می‌شود. یعنی خریدار مطلقاً در تنظیم آن دخالتی نداشته بلکه با پذیرش کلیه شرایط فروشنده به آن ملحق می‌شود.
بنابرین فروشنده که خود تنظیم‌کننده قرارداد بود، لااقل نمی‌تواند مدعی بی‌اعتباری آن باشد، کما اینکه در امثال مورد به موجب رأی اصراری شماره ۲۸- ۱۶/۳/۶۳ هیئت عمومی دیوان عالی کشور این قراردادها مبایعه‌نامه تلقی شده و واجد اعتبار است…»
۳- رأی شماره ۱۱۷/۳ کلاسه ۲۳/۷۵۱۵-۳ شعبه سوم دیوان عالی کشور.
رأی دادگاه
«.. و مجموع مندرجات قولنامه اینکه در تاریخ تنظیم سند مذبور اساساً مغازه‌های موضوع قولنامه وجود خارجی نداشته و مقرر بوده ظرف مدت ۶ ماه ساخته و تسلیم خریدار گردد. سند تنظیمی فی‌مابین مثبت تحقق بیع و … نیست»
نقد آرای
