: اختیارات مالکین در بیع زمانی

همان گونه که قبلاً اشاره رفت در قرارداد بیع زمانی، هر یک از مالکین، مفروزاً مالک مقطعِ زمانیِ خویش است. در نگاه اول می­توان گفت، هر یک از آنان می­توانند با استناد به ماده 30 ق.م. که بیان کننده اصل تسلیط است، همه گونه تصرف و انتفاعی را از ملک خویش ببرند. به موجب اصل مذکور، هر مالکی اختیار کامل برای تصرف و انتفاع از ملک خویش را داراست و می ­تواند آزادانه در ملک خود تصرف نماید و آنرا به وسیله بیع، هبه و غیره به دیگری منتقل کند و یا حتی آنرا تلف نماید؛ اما با کمی دقت می­توان گفت، در مواردی که چند نفر نسبت به یک مال مالکیت دارند، خواه مالکیت آنان به صورت عرضی باشد مانند اشاعه، خواه به صورت طولی، مانند بیع زمانی، مسلماً اختیارات مالکین بدین گستردگی نخواهد بود. هر یک از مالکین برای استفاده از مقطعِ زمانی خویش، مجبور هستند از یک عین مشترکاً استفاده نمایند، لذا در خصوص آن عین واحد، باید حقوق سایرین را نیز رعایت کنند؛ به همین جهت هر مالکِ زمانی از انجام اعمالی که باعث ورود ضرر به سایر مالکین زمانی می­ شود ممنوع است، حتی به ضرر خویش نیز متعمدانه نمی­تواند اقدام نماید، از اینرو مالک زمانی نمی­تواند به مَثلِ معروف «اَلقی مالُهُ فی البحر» متمسک شود. زیرا مقاطعِ زمانی مفروز، به یکدیگر متصل می­باشند و هر اقدامی به سود یا ضرر خود، در تمام مقاطع زمانیِ تأثیرگذار خواهد بود. همچنین می‌توان از ملاک مواد 484 و 132 ق.م. استفاده نمود و حکم این مواد را به عقد بیع زمانی نیز تعمیم داد. ماده 484 ق.م. مقرر می­دارد: «موجر نمی­تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.» منظور از واژه «تغییری» در ماده، تغییر مادی است نه تغییر حقوقی. با توجه به اینکه در عقد اجاره دو نفر مالک وجود دارد، یک نفر مالک عین، یعنی موجر و نفر دیگر مالک منافع یعنی مستأجر، لذا قانونگذار به منظور اینکه موجر از حق مالکیت خود سوء استفاده نکند و تصرفی انجام ندهد که به ضرر مستأجر باشد، دامنه­ی تصرفات موجر در عین مستأجره را محدود و مضیق نموده است. همین ملاک در مملوک زمانی وجود دارد، بدین صورت که هر یک از مالکین به منظور اینکه از حق مالکیت خویش در مقطعِ زمانی متعلق به خود سوء استفاده نکند و به ضرر سایر مالکین نیز نباشد، نباید در عین مملوکه تصرفی انجام دهد که منافی مقصودِ سایرِ مالکین از مملوک زمانی باشد. ماده‌ی دیگر که می­توان از ملاک آن استفاده نمود، ماده 132 ق.م. است. ماده مذکور مقرر می­دارد: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.» برای تعمیم دادن این حکم به قرارداد بیع زمانی می­توان از لفظ «همسایه» استفاده نمود و متوجه شد که این اصطلاح در ماده مذکور خصوصیتی ندارد. سابقه فقهی ماده 132 نشان می­دهد که در ایام گذشته بسیاری از منازل همکف بودند و همسایگی در طول و عرض گسترش می­یافت و از این دو بعد، فراتر نمی­رفت، اما به مرور با گسترش شهر نشینی و کمبود محیط مناسب برای زیستن، علاوه بر طول و عرض به ارتفاع بناها نیز افزوده شد و همسایگی به صورت سه بعدی به وجود آمد و این ماده توانست علاوه بر همسایگیهای دو بعدی بر همسایگیهای سه بعدی نیز حاکم شود. هر یک از مالکین در قرارداد بیع زمانی، مالک مملوک زمانی در مقطعِ زمانیِ معین هستند و می‌توان هر کدام از آنان را همسایه یکدیگر تلقی کرد و در نتیجه حکم ماده 132 را به همسایگیهای زمانی نیز تعمیم داد. قانونگذار برای رعایت نظم عمومی اصل تسلیط را محدود نموده است. این اصل در مواردی محدود می­ شود که مالک با تکیه بر این اصل به دیگری ضرری وارد کند. همان طور که از ماده مذکور برداشت می­ شود تنها در دو مورد که عبارتند از تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت باشد و تصرفی که به قدر متعارف و رفع ضرر باشد، قاعده تسلیط جاری خواهد بود.

ـ به معنای مالش را به دریا ریخت، است. (علامه محمد تقی مجلسی، روضه المتقین فی شرح من لایحضره الفقیه، (قم، مؤسسه فرهنگی اسلامی کوشانپور، چاپ دوم، 1406هـ .ق)، جلد 11، ص 313).

ـ امیر هنری، حقوق مدنی: مالکیت زمانی در قوانین موضوعه ایران، (تهران، انتشارات جنگل، چاپ اول، 1389)، ص 215.

ـ ناصر کاتوزیان، عقود معین، پیشین، جلد 1، ص 404.

روابط مالکین در بیع زمانی

حق استعمال در بیع زمانی

هر یک از مالکین در بیع زمانی می­توانند از مملوک زمانی در تمام جهاتی که برای آن آماده است، در محدوده شرع و قانون و فقط در مقطعِ زمانیِ متعلق به خویش استفاده نمایند؛ البته به نحوی که به زیان سایر مالکین منجر نگردد. بنابراین اثر وجود زمان، فقط مقید و محدود کردن اثر است و آنرا از بین نمی­برد. ضمناً هر یک از مالکین می­توانند از ملک خویش در مقطعِ زمانی متعلق به خود هیچگونه استفاده­ای نبرند و به دیگران نیز اجازه بهره­وری از ملک خویش را ندهند و این امر موجب از بین رفتن مالکیت آنان نمی­ شود. باید توجه داشت که عدم استفاده نباید موجب ورود ضرر و زیان به دیگر مالکین شود و اگر چنین شود باید خسارت زیان دیدگان جبران شود.

بند دوم: حق استثمار در بیع زمانی

در قرارداد بیع زمانی که مانند سایر بیعها عقد تملیکی است، هر یک از مالکین می­توانند ازمنافع  مملوک زمانی در مقطعِ زمانی متعلق به خویش بهره­مند شده و یا منافع آنرا به دیگری منتقل نمایند. برای مثال شخصی که مالک مملوک زمانی در مهرماه است، می ­تواند منافع این ماه را برای سال بعد به شخص دیگر اجاره دهد یا صلح نماید و یا حق انتفاع از ملک خویش را به دیگری انتقال دهد.

بند سوم: حق اخراج از ملکیت (حق تصرف) در بیع زمانی

همان گونه که در فصل نخست بیان شد، مالک می ­تواند هر گونه تصرف مادی مانند تلف نمودن ملک و تصرف حقوقی مانند فروش ملک به دیگری، نسبت به ملک خود انجام دهد. برای توضیح بهتر این مطلب هریک از تصرفات مادی و حقوقی را در بیع زمانی مجزا از هم بررسی می­کنیم.

1ـ تصرفات حقوقی

تصرفات حقوقی نسبت به ملک از آثار مالکیت است، این اثر مربوط به ملکیت مطلق نیست، بلکه مربوط به مطلق ملکیت است،¹لذا بیع زمانی نیز دارای این اثر می­باشد و هر یک از مالکین زمانی می‌توانند تصرفات حقوقی را نسبت به مملوک زمانی انجام دهند. در صورتی که اگر اثر مذکور مربوط به ملکیت مطلق بود، مالکین زمانی نمی­توانستند تصرفات حقوقی را در ملک خویش انجام دهند. بنابراین هر یک از مالکین می­توانند، مالکیت خود را نسبت به مملوک زمانی در مقطعِ زمانی متعلق به خود به اشخاص ثالث انتقال دهند؛ لذا هر یک از مالکین می­توانند مالکیت زمانی خود را نسبت به مملوک زمانی در شکلهای مختلف قانونی مانند وصیت، وقف، هبه و … به دیگران منتقل کنند. هر یک از مالکین می­توانند مالکیت منافع زمان مالکیت خود را واگذار نمایند. ناگفته نماند که مملوک زمانی از طریق اسباب قهری مانند ارث نیز منتقل می­ شود. ایقاعاتی که موجب می­ شود مملوک زمانی از ملکیت خارج شوند مانند اعراض، ابراء می­توانند توسط هر یک از مالکین اعمال شوند. جمیع خیارات مذکور در ماده 396 ق.م. و همچنین خیار تفلیس (ماده 380 ق.م.) و خیار تعذر تسلیم (مواد 239، 240 و 380 ق.م.) می­توانند در صورت وجود شرایط آنها اعمال گردند. البته خیار مجلس، خیار حیوان و خیار شرط مخصوص عقد بیع است و در سایر عقود جاری نمی­گردد؛ لذا اگر ماهیت تایم شرینگ را هر عقدی جزء عقد بیع بدانیم، سه خیار مذکور در عقد مذکور جاری نمی­گردد، ولی همان گونه در فصل اول بیان گردید ماهیت تایم شرینگ بیع است و سه خیار مذکور در صورت مستعد بودن شرایطشان قابل اعمال هستند.

2ـ تصرفات مادی

همان طور که اشاره گردید همه خریداران در بیع زمانی مالک یک عین هستند، ولی هر یک در مقطعی از زمان؛ بنابراین وجود اصل عین، قدر مشترک تمامی مالکیتها است؛ در نتیجه همه آنان  باید در حفظ و بقای آن تلاش نمایند. به همین دلیل هریک از مالکان نمی­توانند به تنهایی عین را از بین ببرد، زیرا با نابودی عین، دیگر موضوعی برای مالکیت دیگران باقی نمی­ماند و حقوق تمامی مالکین پایمال می­ شود. فقط در یک صورت می­توان مملوک زمانی را تلف نمود و آن هم زمانی است که تمامی مالکین به اتلاف مال رضایت دهند. نکته­ای که اشاره به آن خالی از لطف نیست آن است که نباید لزوم اخذ اجازه را به معنای وجود حالت اشاعه دانست، البته برعکس آن صحیح است، یعنی در حالت اشاعه اخذ اجازه برای انجام تصرفات ضروری و لازم است، اما گرفتن اجازه دلالت بر حالت اشاعه نمی­کند، بلکه این کار برای حفظ حقوق دیگران است، خواه حالت اشاعه­ای باشد، خواه نباشد. برای نمونه می­توان اشاره کرد به تصرفات راهن در عین مرهونه که ­باید به اذن مرتهن باشد (ماده 793 ق.م.). در صورتی که ملک در دست یکی از مالکین بدون تعدی و تفریط وی تلف شود، در برابر سایر مالکین هیچ گونه مسؤولیتی ندارد، زیرا سیطره و سلطنت او نسبت به مال، مانند سلطه امانی است که فقط تعدی و تفریط باعث ضمان وی می­ شود، هر چند که ممکن است، گفته شود ید مالکین زمانی ید امانی نیست و مالکانه است؛ لذا هر گونه عیب و نقص در مال از عهده ایشان ساقط است، مگر آنکه برخلاف شرایط مقرر در عقد عمل کرده باشند. اما چنین نظری با منطق حقوقی سازگار نیست. همچنین عرف نیز این را نمی­پذیرد که هر یک از مالکین در مملوک زمانی به بهانه­ی اینکه مالک است هر گونه عیب و نقصی را وارد کند و مسؤول نباشد، زیرا دیگران نیز در زمان های بعد مالک می­باشند و از آن استفاده خواهند کرد.

ـ سید عبدالمطلب احمدزاده بزاز، تحلیل حقوقی سهیم شدن زمانی، پیشین، ص173.

1ـ سید عبدالمطلب احمدزاده بزاز، تحلیل حقوقی سهیم شدن زمانی، پیشین، ص 174.

ـ احمد اشرفی، مالکیت زمانی (ماهیت حقوقی و دعاوی مرتبط)، (تهران، راه نوین، چاپ اول، 1389)، ص 118.

ـ سید عبدالمطلب احمد زاده بزاز، تحلیل حقوقی سهیم شدن زمانی، پیشین، صص 176 ـ 177.

ـ مسعود امامی، پیشین، ص 112.

تعهدات مالکین در برابر یکدیگر در بیع زمانی

چنانچه در فصل نخست گذشت، در بیع زمانی با اتمام زمانِ مالکیت هر مالکی، ملکیت مالک دیگر به فعلیت می­رسد و فَترتی در این میان وجود ندارد تا مال بدون مالک باقی بماند. به عبارتی با فرا رسیدن هر مقطعی مالک آن مقطع امکان تصرف پیدا می­ کند و می ­تواند هر گونه تصرفی را با حفظ حقوق دیگران در ملک خود نماید وگرنه در برابر سایر مالکین متعهد و مسؤول خواهد بود. از سوی دیگر، در هر مقطعِ زمانی یک نفر مالکِ مالِ مملوکه می­باشد و فرض اشاعه در بیع زمانی نادرست است؛ حال قصد داریم تا رابطه­ مالکین را با یکدیگر با توجه به دو مطلب مذکور تجزیه و تحلیل نماییم. برخی از محققین برای تنظیم رابطه مالکین از مبحث وقف کمک گرفته­اند؛ بدین نحو که هنگامی که مالی بر چند طبقه از موقوف علیهم وقف می­ شود، عین موقوفه به ملکیت طبقه اول از موقوف علیهم در می­آید و پس از انقضای طبقه اول در ملکیت طبقه دوم وارد می­ شود و به همین ترتیب ادامه می­یابد. همچنین است در صورتی که مالی به ترتیب به زید و فقرا وقف شود؛ به این نحو که ده سال بر زید وقف شود و پس از آن، وقف بر فقرا شود. این بحث مطرح است که رابطه طبقات بعدی موقوف علیهم که الان وجود ندارند یا وجود دارند، ولی به دلیل  وجود طبقه قبلی، مالکیتِ فعلی ندارند با مال موقوفه و طبقه اول چگونه و چه نوع رابطه­ای است؟ بدون شک، طبقات بعدی مالکیتی بر مال ندارند، زیرا به فعلیت رسیدن مالکیت آنان منوط به انقراض طبقه سابق است. برخی از فقها برای طبقه معدوم، مالکیت شأنی قائل شده ­اند، به این صورت که طبقه معدوم مانند طبقه موجود دارای اختصاص موقت است، که این اختصاص موقت با صیغه وقف انشاء و ایجاد می­ شود، ولی در تحقق و وجود خارجی متأخر از آن است. به عبارت دیگر، عین موقوفه همزمان هم ملکِ فعلیِ طبقه موجود است و هم ملکِ شأنیِ طبقه بعدی. بر پایه این استدلال، در صورت فروش عین موقوفه در موارد مجاز، ثمن هم مانند مبیع ملکِ فعلیِ طبقه موجود و ملکِ شأنیِ طبقه معدوم است.

برخی از فقها، مالکیت شأنی طبقات معدوم را نمی­پذیرند و معتقدند که معدومین هیچ گونه حق جعل شده­ای از ناحیه شارع ندارند و مالکیت شأنی سنخِ خاصی از مالکیت نیست، بلکه مالکیت شأنی، قابلیت مالکیت است نه چیز دیگر. بر مبنای نظر شیخ انصاری (ره) می­توان قائل شد که در قرارداد بیع زمانی، نیز مالکیت مالکین متعدد مانند طبقات موقوف علیهم است، بدین نحو که هر یک از مالکین در مقطعِ زمانی متعلق به خود، دارای مالکیت فعلی و در زمان های دیگر دارای مالکیت شأنی می‌باشند. برای مثال دوازده نفر خانه­ای را به صورت بیع زمانی خریداری نموده ­اند، در فروردین ماه شخص الف، مالک خانه است و یازده نفر دیگر مالکِ شأنیِ خانه هستند، اما بر مبنای گروه دوم یازده نفر دیگر مالک شأنی نیستند؛ بنابراین در هر مقطع یک نفر مالک وجود دارد و خریداران دیگر حقی در آن مال ندارند. به نظر می­رسد نظر گروه دوم ارجح باشد زیرا مطابق نظر این گروه مالکیت قابل تقسیم به دو نوع نیست و مالکیت شأنی سنخِ خاصی از مالکیت نیست.

برخی دیگر از محققین به منظور تنظیم روابط مالکین، به حق ارتفاق تمسک جسته­اند. با این شرح که مالکان در بیع زمانی در مجاورت یکدیگر قرار گرفته­اند. مجاورت در لغت به معنای همسایه و در جوار کسی بودن می­باشد. قبلاً اشاره شد که مجاورت در سه بعد مکان (طولی و عرضی)، فضا و زمان قابل تصور است؛ لذا وجود حق ارتفاق برای چنین املاکی دور از ذهن نیست. ارتفاق ارتفاعی و زمانی امور نوظهوری هستند که در اثر زندگی شهرنشینی به وجود آمده­اند و وجود چنین ارتفاقهایی از بدیهیات و ضروریات جوامع امروزی است. ارتفاق در لغت به معنای تکیه کردن بر آرنج دست و بر ناز بالش می­باشد و در علم حقوق، حقی است که کسی در ملک دیگری دارد.چنین حقی وابسته به ملک است که به منظور استفاده بهینه، در ملک دیگری ایجاد می­ شود. به عبارت دیگر، دلیل به وجود آمدن حق ارتفاق این است که مالک بتواند استفاده مطلوب و کامل از ملک خویش بنماید. زیرا در هر سه مجاورت مذکور، مالک جهت استفاده مطلوب از ملک محتاج به برقراری رابطه با املاک مجاور دارد که وجود این رابطه در غالب حق ارتفاق معنا می­یابد. بر اساس یک نوع تقسیم، حق ارتفاق به دو دسته ارتفاق پیدا و ارتفاق ناپیدا تقسیم می­ شود که برای ما ارتفاق پیدا ملموس­تر است. حق ارتفاق پیدا آن است که دلالت کننده مادی محسوس بر آن حق، وجود داشته باشد، مانند روزن (در حق منظر) و قناتی که از ملک غیر، عبور می­ کند. در تعریف حق ارتفاق ناپیدا نیز می­توان گفت: «هر گونه ارتفاق که تجلی خارجی آن، نامحسوس باشد مانند اینکه همسایه­ای تعهد کند که دیوارش را از دو متر بالاتر نبرد (به نفع همسایه).» چنین حق ارتفاقی در زمره­ی ارتفاق سلبی می­باشد. بنابراین از بین ارتفاق مذکور حق ارتفاق ناپیدا در بیع زمانی کاربرد خواهد داشت که بر اساس آن هر یک از مالکین زمانی، در برابر مالکین زمانی دیگر که به نوعی همسایه وی محسوب می­شوند، متعهد می­گردند که اقدامات خاص مانند تغییر وضعیت ظاهری ملک و … را انجام ندهند. بیع زمانی علاوه بر اینکه متضمن نوعی حق ارتفاق سلبی و ناپیدا است، متضمن حق ارتفاق غیر مستمر نیز است.

ـ سعید شریعتی، پیشین (بخش دوم)، ص 32.

ـ مرتضی انصاری، مکاسب، (قم، کنگره جهانی بزرگداشت شیخ اعظم انصاری، چاپ اول، 1415 هـ ق)، جلد 4، ص63.

ـ محمد حسین اصفهانی، حاشیه کتاب المکاسب، (قم، انوار الهدی، چاپ اول، 1418 هـ ق)، جلد 3، ص120.

ـ سعید شریعتی، پیشین (بخش دوم)، ص 33.

ـ امیر هنری، پیشین، صص 200ـ 203.

ـ علی اکبر دهخدا، لغت نامه­ی دهخدا، (تهران، انتشارات دانشگاه تهران، چاپ اول از دوره جدید، 1373)، جلد 12، ص 17911.

5- محمد جعفر جعفری لنگرودی، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، پیشین، جلد 1، ص 258.

ـ همان، ص 259.

ـ همان، ص 271.

3ـ امیر هنری، پیشین، صص 202 ـ 203.

در حق ارتفاق مستمر اعمال آن به صورت مستمر صورت می­گیرد و محِق در هر لحظه می‌تواند به آن استناد نماید تا کمال منفعت را کسب نماید، اما در حق ارتفاق غیر مستمر محق در یک مقطعِ زمانی خاص، حق استناد به آنرا خواهد داشت، برای مثال شخصی که حق ارتفاقی در مورد محل ریختن برف را دارد، نمی­تواند در تابستان که هیچ برفی وجود ندارد، به آن استناد نماید و یا به استناد حق مزبور مبادرت به ریختن مواد زائد نماید. با توجه به اینکه قرارداد بیع زمانی به صورت دوره­ای و غیر مستمر برقرار می­گردد، حق ارتفاق غیر مستمر برای مالک زمانی در مدت و مقطع زمانیِ مالکیتش قابل تصور است و با استناد به حق مزبور می ­تواند کمال منفعت را کسب نماید، ولی سایر مالکین نیز می­توانند با استناد به حق ارتفاق سلبی با استیفای منافعی که به ضرر آنها باشد مخالفت نمایند. ماده 107 ق.م. حدود تصرفات صاحب حق ارتفاق را معین می­ کند و اشعار می­دارد: «تصرفات صاحب حق در ملک غیر که متعلق حق او است باید به اندازه­ای باشد که قرار داده­اند و یا به مقدار متعارف و آنچه ضرورت انتفاع اقتضاء می­ کند.» این نظر را نیز می­توان رد نمود. زیرا مجاورت زمانی را نوعی حق ارتفاق قلمداد نموده است و حق ارتفاق در ماده 93 ق.م. این گونه تعریف شده است: «ارتفاق، حقی است برای شخص، در ملک دیگری»؛ در حالی که مالکیت هر یک از اشخاص در مملوک زمانی در مقطعِ زمانی خویش مفروز است و دیگران هیچ گونه حقی نسبت به آن ندارند و نیز برای وجود حق ارتفاق، لازم است که دو مال غیر منقول بالذات وجود داشته باشد، به عبارت دیگر باید یک ملک صاحب ارتفاق و یک ملک مورد ارتفاق وجود داشته باشد. ملکی که حق ارتفاق به نفع آن وجود دارد، به عنوان صاحب ارتفاق و ملکی که این حق نسبت به آن اعمال می­گردد، ملک مورد ارتفاق نامیده می­ شود. در صورتی که در بیع زمانی فقط یک مال غیر منقول بالذات وجود دارد که هر یک از مالکین در مقطعی مشخص، مالک آن
می­باشند.

بدیهی است که در بیع زمانی، نمی­توان رابطه مالکین با عین را مطلقاً منقطع دانست و عین را ملکِ طلقِ مالکِ فعلی دانست. همان طور که اشاره شد مالکیت، امری عقلایی و عرفی است. عرف و عقلا، همان گونه که مالکیت را برای شخص به طور موقت اعتبار می­ کنند، رابطه مالکین دیگر را کاملاً منتفی و منقطع نمی­دانند. به عبارت دیگر، اگر چه مال در ملک مالک فعلی است و دیگر خریداران فعلاً هیچ گونه مالکیتی بر مملوک زمانی ندارند، اما همچنان رابطه ضعیف و اعتباری بین عین و مالکان دیگر برقرار است و همین رابطه ضعیف، باعث می­ شود اختیارات مالکین محدود شود. در بندهای ذیل مواردی که مالکان می­توانند به یکدیگر رجوع نمایند و مواردی که آنان باید با همکاری یکدیگر مملوک زمانی را اداره نمایند را مورد مداقه قرار می­دهیم.

بند اول: تخلیه­ی مملوک زمانی

هریک از مالکین باید مطابق قرارداد، در پایان مقطعِ زمانی خویش ملک را تخلیه نماید تا مالک بعدی بتواند بر مملوک زمانی استیلاء یابد و تصرفاتِ مالکانه خویش را اعمال کند. در صورتی که یکی از مالکین بعد از انقضای مقطعِ زمانی متعلق به خویش، همچنان به تصرف خود ادامه دهد، چنین تصرفی ممکن است با اذن مالک بعدی باشد که خود به دو صورت متصوراست. اذن مالک مبنی بر ادامه تصرفات یا در مقابل عوض است که می ­تواند در قالب عقد اجاره یا صلح منعقد شود یا بدون عوض است که در این صورت عاریه، اباحه یا حق انتفاع است. با توجه به اینکه در این حالت مالک با رضایت خود موافقت بر ادامه تصرفات آن مالک در زمان مختص به خود نموده است، لذا بحثی در این مورد وجود ندارد. ممکن است ادامه تصرفات مالک قبلی بدون اذن مالک بعدی باشد، با توجه به ماده 308 ق.م. که مقرر می­دارد: «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر، بدون مجوز هم در حکم غصب است»، غاصب شناخته می­ شود. زیرا وی به نحو عدوان بر مال استیلا یافته و یا بدون مجوز وضع ید کرده است و مانع اعمال حقوق مالک دیگر گردیده است و اقدام متصرف به عدوان با ماده مرقوم انطباق دارد و باید اجرت نصیب مالک بعدی را در مدتی که مانع استفاده و تصرف مالک در ملکش شده است را بپردازد و اگر باعث اتلاف یا تسبیب مال شود، مطابق ماده 309 ق.م. ضامن خواهد بود؛ لذا با توجه به اینکه مال متعلق به تمامی مالکان است، در مقابل تمامی آنان ضامن منافع فوت شده است، در این صورت ضمان اصلی متلِف، رد عین به مالکین است و الزام به دادن مثل و قیمت به عنوان بدل تکلیف اصلی در مقام وفای به عهد مقرر شده است و ضمان مستقلی به شمار نمی­آید.

ـ محمد جعفر جعفری لنگرودی، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، پیشین، جلد 1، ص 261.

ـ همان، ص 258.

- Dominat Tenement.

ـ Servient Tenement.

- Colin F Padfield & D. L. A Barker, Law Made Simple, (London, Oxford: Made Simple Books,10th edition, 1998), p 260.

5- سعید شریعتی، پیشین (بخش اول)، ص33.

ـ ناصر کاتوزیان، حقوق مدنی: وقایع حقوقی، (تهران، شرکت سهامی انتشار، چاپ دوازدهم، 1386)، ص 211.

هزینه تعمیرات و نگهداری

همان گونه که بیان شد تمامی مالکین باید برای حفظ مملوک زمانی تلاشهای لازم را مبذول دارند. هر یک از مالکین به هنگام انعقاد قرارداد این مطلب را می­دانند که عده­ای دیگر نیز مالک مملوک زمانی شده یا خواهند شد و این را هم می­دانند که هر یک از مالکین، برای اینکه از حقوق خویش
بهره­مند شود باید مملوک زمانی محفوظ بماند و یکی از کارهایی که جهت حفظ لازم است پرداخت هزینه­ها می­باشد. زیرا اگر هزینه­ها را پرداخت نکنند، مملوک زمانی به مرور مستهلک و نابود می‌گردد، بنابراین همه آنان این شرط ضمنی را پذیرفته­اند که هزینه­ های لازم را برای نگهداری عین را بپردازند. همچنین می­توان پرداخت هزینه­ها را این گونه توجیه کرد: هر کس که قرارداد بیع زمانی را منعقد
می­ کند، به لوازم آن نیز پای بند می­ شود. با توجه به اینکه دیگران نیز حق تصرف و انتفاع از عین را در دوره مشخص دارند؛ لذا برای حفظ حقوق دیگران هم که شده است، هر یک از مالکان باید هزینه­ های لازم مانند هزینه­ های آب، برق، گاز، تلفن و … را برای حفظ مال بپردازند.^2[1]

نکته­ای که می­توان به آن اشاره نمود، این است که با توجه به ماده 306 ق.م.[2]  اگر یکی از مالکین زمانی هزینه­هایی را نسبت به مملوک زمانی مصرف نموده باشد، حق مطالبه آنرا از سایر مالکین نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً از آنان اجازه گرفته باشد و یا عدم دخالت یا تأخیر در صرف هزینه­ها، موجب ضرر سایر مالکین گردد. نکته دیگری که لازم است، بیان شود این است که اگر در مقطعِ زمانیِ متعلق به یکی از مالکین، تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر سایر مالکین گردد، مالک مقطعِ زمانی مربوط نمی­تواند مانع تعمیرات گردد؛ هرچند که مقطعِ زمانی متعلق به وی در مدت تعمیرات مستغرق شود. این مطلب را می­توان از ماده 485 ق.م. که مقرر می­دارد: «اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر باشد، مستأجر نمی­تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد، اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت»، برداشت نمود.[3]

نحوه اداره­ی مملوک زمانی و پرداخت هزینه­ها معمولاً در قالب دو فرض متصور است؛ در فرضی که نحوه اداره با توافق مالکین باشد و در فرضی که نحوه اداره بدون توافق آنان باشد. در فرض نخست چندین نفر با توافق و شناخت قبلی از یکدیگر مملوک زمانی را خریداری می­نمایند. مواردی وجود دارد که یک شخص توانایی خرید یک مال را ندارد، لذا با اجتماع سرمایه سایرین مالی را تحصیل می­ کنند و در هر مقطع زمانی خاص، هر کدام مالک مال مذکور می­گردد. در همین فرض مواردی را هم می­توان یافت که شخصی مالکِ ملکی گرانبها است، به نحوی که دیگران قادر به خرید آن نیستند، لذا ملک خود را به صورت بیع زمانی به خریداران متعدد واگذار می­نماید و در هنگام واگذاری به تک تک خریداران متذکر می­ شود که نحوه اداره مملوک زمانی بر عهده خریداران می­باشد. اداره­ی مملوک زمانی با توافق خریداران امکان پذیر است (مواد 576 ـ 578 ق.م.). بنابراین نحوه پرداخت هزینه­ های نگهداری و تعمیرات بر اساس توافق طرفین خواهد بود. فرض دوم که نحوه­ اداره بدون توافق مالکین می‌باشد؛ در واگذاری مالکیت زمانی واحد­های ویلایی، مدیریت ویلا با ارائه­ قرارداد الحاق فروش به متقاضیان و با قبول ایجاب خرید تک تک آنها، مالکیت زمانی را واگذار می­ کند و نحوه اداره مملوک زمانی با همان مدیریت ویلاست که مالکیت را به خریداران منتقل نموده است. در چنین مواردی انجام تعمیرات با دریافت هزینه­ های ماهانه یا سالانه از مالکین است. در واقع انتقال مالکیت زمانی به خریداران در فرض مذکور مبتنی بر یک عقد مختلط است. بدین معنا که هنگام واگذاری عین، هم مالکیت زمانی عین در قالب عقد بیع واگذار
می­گردد و هم واگذارنده (بایع) اداره مملوک زمانی و نیز ارائه خدمات جانبی را بر عهده می­گیرد.[4]

2ـ سید عبدالمطلب احمدزاده بزاز، تحلیل حقوقی سهیم شدن زمانی، پیشین، ص 179.

[2]ـ «اگر کسی اموال غایب یا محجور و امثال آنها را بدون اجازه مالک یا کسی که حق اجازه دارد اداره کند، باید حساب زمان تصدی خود را بدهد؛ در صورتی که تحصیل اجازه در موقع مقدور بوده یا تأخیر در دخالت موجب ضرر نبوده است، حق مطالبه مخارج نخواهد داشت، ولی اگر عدم دخالت یا تأخیر در دخالت موجب ضرر صاحب مال باشد دخالت کننده مستحق اخذ مخارجی خواهد بود که برای اداره کردن لازم بوده است».